Проблемы при покупке доходной недвижимости за рубежом

Завышенные ожидания доходности, сложности с подтверждением легальности средств, некомпетентность - отзывы зарубежных риэлторов о российских инвесторах.

Покупка недвижимости за рубежом — непростое дело и для тех, кто приобретает ее впервые, и для уже опытных инвесторов. С какими трудностями сталкиваются покупатели из России чаще всего? Международный брокер недвижимости Tranio провел опрос 476 экспертов рынка недвижимости из 33 стран, в котором они рассказали о своем опыте работы с русскоязычными клиентами, а также о том, какие факторы чаще всего затрудняют и срывают сделки.

Источник: Tranio

Завышенные ожидания доходности

Самая частая проблема, с которой сталкиваются иностранные риэлторы при работе с русскоязычными инвесторами, - завышенные ожидания доходности. Так считают 56% респондентов (опрошенные могли выбрать до двух вариантов ответа, поэтому сумма всех результатов превышает 100%). Как показал опрос, в среднем покупатели арендной недвижимости ожидают получить доходность в 6-7% годовых.

Если в каких-то странах эта цифра близка к реальности, то, например, на надежном рынке недвижимости Германии доходность от долгосрочной аренды составляет всего 2-3% годовых. Более высокие показатели на немецком рынке возможны разве что при очень позитивном сценарии, считает Георгий Качмазов, генеральный директор Tranio: «Сегодня в Германии получить 7-8% годовых можно только при соблюдении трех условий: нужно взять кредит, продумать эффективное налоговое решение и удачно продать объект через 3-10 лет».

Доходность арендного бизнеса варьируется в зависимости от типа недвижимости, а в случае с жилой недвижимостью - от вида аренды. Например, долгосрочная аренда может приносить 2-3% годовых, краткосрочная - 4-5%.

Интересно то, что, сопоставив результаты с ответами на другой вопрос - о том, в какой ценовой категории чаще всего покупают недвижимость клиенты опрашиваемых риэлторов - можно сделать вывод: чем выше стоимость сделки, тем реже агенты отмечают проблему завышенных ожиданий.

Подбор объекта

Второй фактор, затрудняющий сделки, - поиск или выбор подходящего объекта. Он получил в два раза меньше голосов (26%), чем первый вариант.

«Найти интересные предложения сложно. Из-за обилия денег на рынке очень мало объектов по разумным ценам, их быстро скупают профессиональные игроки», - говорит Георгий Качмазов.

Особенно остро проблема стоит в Греции, где этот вариант ответа выбрали 73% респондента. Это вполне объяснимо: кризис в Греции привел к дефициту качественных предложений.

В большинстве случаев хорошие объекты быстро раскупают местные инвесторы, и они уже не доходят до зарубежных покупателей.

Подтверждение легальности средств

Еще одна распространенная проблема, которую отметила четверть респондентов, - подтверждение легальности средств при открытии счета в зарубежном банке (комплаенс). От инвестора могут потребовать предоставить и налоговые декларации, и документы, подтверждающие получение наследства, дивидендов, продажу имущества или арендного дохода.

«Клиентам нужно обращать внимание на требования банка к предоставляемым документам: к примеру, в одном банке достаточно простого перевода, а в другом требуют, чтобы он был нотариально заверен или выполнен местным сертифицированным переводчиком», - комментирует Екатерина Шабалина, юрист Tranio.

Покупатели с большим бюджетом сталкиваются с проблемой комплаенса чаще, чем клиенты, планирующие купить недорогой объект.

Чаще остальных на трудности при проверке легальности средств жалуются риэлторы из Латвии, Австрии, США, Испании и Чехии. «В США и Испании исторически строгое отношение к подтверждению средств. В Латвии ситуация особенно усложнилась на фоне краха банка ABLV и других новостей о преследовании «русских денег». В Чехии до недавнего времени было вольготно, но, видимо, и там начали закручивать гайки», - объясняет Георгий Качмазов.

Вероятно, по этой же причине многим русскоязычным клиентам оказывается сложно получить кредит - эту проблему назвали 22% опрошенных риэлторов.

Затягивание сделки и некомпетентность

Пятая часть респондентов отметила нерасторопность русскоговорящих покупателей как главный фактор, из-за которого срываются сделки. Как показывает анализ результатов опроса, особенно это свойственно клиентам с бюджетом выше среднего (от нескольких миллионов евро). Однако таких покупателей реже, чем остальных, риэлторы характеризуют как некомпетентных в вопросе инвестиций (15% респондентов).

Особенно остро проблема некомпетентности покупателей в вопросах инвестиций стоит в Турции, Португалии и Таиланде.

Всего 9% иностранных риелторов отметили неготовность русскоязычных инвесторов следовать устоявшимся процедурам ведения сделки - эта проблема оказалась более характерна для покупателей с большим бюджетом.

Языковой барьер и сложности при структурировании сделки редко препятствуют ее успешному заключению - эти варианты получили всего по 4% голосов. Как считает Георгий Качмазов, русскоязычные инвесторы стали более искушенными и разумными: «Они зачастую говорят на английском сами или имеют англоговорящих сотрудников, поэтому для них не составляет труда общаться с иностранными агентами».

Рынок недвижимости в зарубежных странах огромен и разнообразен. Коммерческие и жилые объекты, расположенные в разных точках планеты и выставленные на продажу, исчисляются миллионами. Благодаря опыту, накопленному отечественными и зарубежными предпринимателями, инвестиции в зарубежную недвижимость становятся по-настоящему эффективным способом вложения активов.

Особенности инвестирования в иностранную недвижимость

Инвестиции в недвижимые объекты, расположенные за рубежом – это динамично развивающаяся отрасль, в рамках которой появляются все новые и новые тенденции. Сегодня такие вложения уже не рассматриваются в качестве запасного варианта: они становятся полноценным бизнесом. В отличие от 90-х гг., в наши дни иностранная недвижимость является доступной для достаточно широкого круга лиц, заработавших свои средства честными способами. В связи с этим упростились и процедуры оформления документов.

При выборе страны для инвестирования в объекты недвижимости необходимо учесть:

• темпы роста цен на недвижимое имущество;
• стабильность экономики;
• степень развития инвестиционного законодательства;
• расположение страны.

Прежде всего, необходимо определить будущую сумму расходов с учетом налогов, пошлин и коммунальных платежей. Также следует узнать об ограничениях на операции с недвижимым имуществом, установленных для иностранцев в той или иной стране.

Способы инвестирования

Инвестировать в иностранную недвижимость можно двумя способами:

1. Прямо – путем покупки недвижимости и оформления ее в собственность для дальнейшей сдачи в аренду. Такой способ выбирает большинство инвесторов. Размер прибыли зависит от платежеспособности потенциальных арендаторов и налогового бремени. При работе с коммерческими объектами возникают дополнительные расходы: на установку охранных и пожарных сигнализаций и т.п. Кроме того, состояние собственности нужно держать под контролем.
2. Опосредованно – путем вложения средств в трастовый фонд. Фонд занимается накоплением средств инвесторов, приобретением недвижимости, поиском арендаторов и распределением выручки между собственниками паев. Таким образом, непосредственная работа с недвижимостью от инвестора не требуется.

Стабильность и доходность

Недвижимые объекты не склонны к резким изменениям цен, характерным для валютных активов. Цена дома или коммерческого сооружения меняется со временем, однако этот процесс является медленным и легко предсказуемым. Уровень цены зависит и от самого инвестора: проведение ремонта, реставрации или перепланировки может сделать объект намного более востребованным и дорогим.

Полагаться на удачу не следует: залогом высокой прибыли является тщательный выбор объекта. Расположение, тип и индивидуальные характеристики строения, инфляция и налоги в государстве – основные факторы, влияющие на будущий доход.

Особое внимание следует уделить расположению объекта: дом, который находится в малонаселенном регионе, будет сложно сдать в аренду. Жилая недвижимость в крупных городах является более привлекательной при наличии устойчивого спроса на жилье и достаточной обеспеченности горожан.

Когда требуется привлечение посредников?

При отсутствии опыта работы с недвижимостью или недостаточных знаниях о рынке той или иной страны, риск неудачного вложения возрастает. Самостоятельные расчеты могут оказаться ошибочными, что приведет к неправильному выбору объекта инвестирования.

Чтобы минимизировать этот риск, инвестор может обратиться за профессиональной помощью. В крупных городах работают агентства, специализирующиеся на оказании помощи клиентам в приобретении иностранной недвижимости и дальнейшей работе с ней. Они занимаются оценкой объектов, прогнозом будущих изменений стоимости с учетом разнообразных факторов и выбором оптимального варианта в соответствии с запросами инвестора.

Партнерство с подобным агентством требует дополнительных расходов на уплату комиссионного вознаграждения. Тем не менее, оно позволяет осуществлять прямое инвестирование в зарубежную недвижимость при минимальных рисках.

Какие страны привлекательны для инвестирования?

Многие инвесторы убеждены, что выгода, которую может принести иностранная недвижимость, напрямую зависит от развития экономики, а потому предпочитают совершать сделки в развитых странах: Англии, Франции, Германии, Соединенных Штатах и т.д. Такие объекты действительно выгодны с точки зрения надежности и сохранности: с их помощью легче организовать бизнес, совершать поездки в выбранное государство и т.п.

Инвестируя в жилую или коммерческую недвижимость развитых стран, особое внимание следует обратить на Швейцарию: недвижимость в этой стране отличается стабильным ростом, и, по мнению экспертов, в будущем эта тенденция только усилится. Привлекательными являются и скандинавские страны ввиду высокого уровня жизни и близости к российской границе.

С другой стороны, страны с нестабильной экономикой (например, Греция) также имеют некоторые преимущества. Для них характерны значительные колебания цен, а потому приобретенная на этапе спада недвижимость может в будущем принести высокий спекулятивный доход.

Инвестируя в развивающиеся страны, стоит обратить внимание на Китай: бурные темпы роста экономики и низкие цены на недвижимость делают его особенно привлекательным. В этой стране недвижимость можно только арендовать, в собственность она не передается. Китайский рынок не лишен недостатков: языковой барьер, социальная напряженность и мощные механизмы государственного регулирования могут создать препятствия.

Заключение

Сегодня инвестирование в недвижимость за границей – уже не запасной вариант, а достаточно перспективное направление. Инвестировать можно как в развитые, так и в развивающиеся страны: в обоих случаях есть свои преимущества. Для минимизации рисков можно обращаться за помощью в специализированные агентства недвижимости либо совершать инвестиции в трастовые фонды.

Собираясь вкладывать деньги в какой-либо проект, любой здравомыслящий человек, прежде всего, наведет всевозможные справки, постарается узнать и снизить до минимума все риски, проконсультируется с экспертами, и только потом приступит к выполнению плана инвестиций. И это вполне разумный подход, ведь вы рискуете своими деньгами, и никому не хочется их терять впустую.

Выгода без риска

Если рассматривать традиционные и наиболее популярные способы вложения капитала, то можно отметить следующие риски:

• Депозиты. Банкротство банка, если он не надежен, отзыв лицензии у банка, что тоже неизбежно приведет к потере хотя бы части депозита и скачок курса валют, если у вас рублевый депозит.
• Валютные депозиты. Что ж, инвестиции в иностранную валюту вполне оправданы, особенно в России. При этом варианте вы будете застрахованы от колебания курса, но по-прежнему отзыв лицензии у банка или его банкротство остаются в списке ваших возможных рисков.
• Акции. Банкротство или разорение предприятия.
• Недвижимость. Если брать вариант с коммерческой недвижимости, то кризис вполне может оказаться губительным для таких вложений. Кризис неизбежно ведет к сокращению платежеспособных арендаторов коммерческой недвижимости.
• Жилая недвижимость. Тут вряд ли кризис как-то повлияет на спрос. Разорительными могут оказаться недобросовестные арендаторы, пожар, стихийное бедствие или еще какой-то форс-мажор. Ну, или ваше нежелание платить налог на доходы.
• Недвижимость за рубежом. Инвестиции в зарубежную недвижимость признаны одними из самых безопасных, особенно, если вы заранее позаботитесь о том, что бы ваши интересы представляли надежные специалисты.

Что ж, определившись с самым безопасным способом вложения капитала, нужно решить, где же именно покупать недвижимость.

Выбор недвижимости за границей

Если вы не планируете тратить большие деньги на покупку недвижимости и платить высокие налоги, то европейские страны явно вам не подойдут. Эксперты советуют обращать внимание на азиатские страны, особенно, на Таиланд, который стал настоящей курортной страной для туристов со всего мира. Это даст вам постоянный приток арендаторов на вашу недвижимость. А уж, какую купить – тут все зависит от вашего желания. Рынок недвижимости Таиланда пестрит предложениями на любой вкус и кошелек, достаточно открыть практически любой сайт недвижимости за рубежом, и убедиться в этом. Но, чтобы подобрать оптимальный вариант, и быстро справится с оформлением всех необходимых документов, вам, несомненно, потребуется помощь специалистов, хорошо знающих местные реалии.

Мы поможем

Наша компания «ТайИнвест» работает на рынке строительства и недвижимости Таиланда уже долгое время. Наши специалисты будут рады оказать вам юридическую и консультационную помощь, подобрать оптимальный вариант недвижимости, отвечающий не только вашим финансовым возможностям. Но и вашим личным пожеланиям. Мы знаем местные законы и обычаи, и поможем вам быстро оформить нужные документы.

Звоните нам, если вы выбрали Таиланд, как вариант для вложения своих капиталов, если вы твердо решили, что это выгодные инвестиции: недвижимость и компания «ТайИнвест» всегда окажет вам профессиональную помощь.

Добро пожаловать в Таиланд, страну ваших возможностей!

Инвестиции в недвижимость вообще, и за рубежом, в частности, относятся к классическому инвестиционному инструменту рыночной экономики, в который люди вкладывали свои свободные денежные средства на протяжении длительного исторического периода. В связи с этим, в ментальности большинства россиян сложился стереотип «исключительной выгодности» таких инвестиций и их высокой доходности. Так ли это на самом деле, и можно ли считать всерьез инвестиции в недвижимость за рубежом панацеей от периодических потрясений на финансовых рынках?

1 Инвестиции в зарубежную недвижимость – как средство сохранения капитала

Преследуют различные цели, важнейшими из которых являются: сохранение капитала, получение прибыли, диверсификация инвестиционного портфеля, покупка объекта для собственных нужд, получение вида на жительство. Мы не будем рассматривать все аспекты таких инвестиций, это удел целой серии статей, рассмотрим лишь этот процесс с точки зрения эффективности вложения денег и ответим на вопрос «Инвестиции в недвижимость за рубежом - доходно ли это? », а также рассмотрим некоторые «подводные камни» таких инвестиций.

Вопрос достаточно актуален, поскольку объем операций по приобретению недвижимости за рубежом, согласно данным Центробанка России, имеют тенденцию к серьезному росту. За период 2009-2014 г. объем капиталовложений в этот сегмент рынка вырос на 63 % – с 178 млн. до 484 млн. долларов США.

Причем, большинство наших соотечественников уже прошли «этап покупки дома на море за рубежом для личного пользования», и проявляют интерес к недвижимости на консервативных рынках Европы, как объекту инвестиций с целью сохранения денежных средств и получения дохода.

Среди всей совокупности покупателей, инвестирующих в зарубежную жилую недвижимость, россияне и жители СНГ занимают почетное четвертое место, уступая лишь инвесторам из Европы, Азии и северной Америки. При этом российские покупатели наиболее активны на рынке Европы, затем следует Ближний Восток и далее – страны Карибского бассейна.

Инвестиции в зарубежную недвижимость демонстрируют один из наиболее оптимальных показателей соотношения доходность/риск, а также имеют низкую корреляцию с другими классами инвестиционных активов. Иными словами, инвестиции в зарубежную недвижимость являются относительно надежным вложением денежных средств, особенно в период финансового кризиса. Как правило, рост цен на недвижимость превышает средний уровень инфляции, что позволяет инвестору сохранить свой капитал при минимальном риске. Поэтому, в большинстве случаев, владение объектами недвижимости за рубежом рассматривается инвесторами, как долгосрочный способ сохранения капитала. И, как показывает практика, даже в случаях падения цены на недвижимость в период кризиса и стагнации экономики, в долгосрочном периоде они восстанавливают свой докризисный уровень. Именно поэтому фокус инвесторов в последнее время смещается от задачи получения прибыли к сохранению инвестиционного капитала и снижению рисков.

2 Инвестирование в зарубежную недвижимость – как средство получения дохода

Прежде всего, давайте определимся, за счет чего можно получить доход от недвижимости за рубежом. Таких источников несколько:

1. Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости

Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости на первичном или вторичном рынке с последующей перепродажей объекта по более высокой цене. Доход формируется за счет роста капитализации (стоимости) объекта во времени, в том числе и роста стоимости ограниченного и не амортизируемого ресурса – земли.

Однако, покупка объекта на вторичном рынке недвижимости, с целью ее дальнейшей перепродажи, далеко не всегда оправдывает ожидания инвестора и не всегда выгодна. Во-первых, инвестиции с целью перепродажи должны быть длительными. Так, по данным опроса tranio.ru, российские инвесторы планируют перепродажу недвижимости в среднем в течение 5 лет, что предполагает «замораживание» капитала на относительно длительный срок. Во-вторых, сложность прогноза стоимости жилья в средне/долгосрочном периоде. Формирование цен на недвижимость за рубежом процесс многофакторный и определяется целым рядом его составляющих, как рыночного, так и не рыночного характера. Это политическая и экономическая ситуация в стране и в мире в целом, динамика и уровня спроса на недвижимость в регионе покупки, расположение и качество объекта, цена покупки и наконец, вид недвижимости и ее категория. Поэтому, трудно точно прогнозировать, какой срок потребуется, чтобы вы получили планируемый доход.

Но, на быстрый рост стоимости недвижимости после кризиса, я вам рассчитывать не советую. В целом, на большинстве рынков в настоящее время цены на недвижимость стабильны или варьируют в сторону незначительного роста или снижения.

Лишь в некоторых регионах отдельных стран этот рост превышает средние показатели. В среднем, при покупке отдельных небольших объектов, в зависимости от конкретных условий и страны, вы можете рассчитывать на рост цен на недвижимость порядка 3-5 % в год, в лучшем случае, в отдельных странах, до 7 %. При этом, динамика роста цены в разные годы может значительно варьировать.

Однако, если вы все же планируете инвестирование в зарубежную недвижимость с целью ее перепродажи, то эффективность своих вложений вы можете повысить за счет:

• покупки объекта на первичном рынке на ранних этапах строительства, например, стадии закладки фундамента или рытья котлована. В таких случаях дисконт стоимости может достигать 15-20 %, что сделает вашу покупку более выгодной. Но, при этом значительно возрастают риски: не своевременная сдача объекта в срок или банкротство компании-застройщика. Инвестору при покупке строящегося объекта необходимо крайне внимательно изучать репутацию застройщика, историю компании, качество строительства и отделки, юридическую чистоту сделки и, конечно, страховать свои риски.
• покупки залоговой недвижимости. Например, в некоторых странах, в частности Испании, в результате кризиса банками изъято за неуплату кредита большое количество объектов недвижимости. И банки продают ее со значительными скидками, что делает ее покупку весьма привлекательной.

2. Получение дохода за счет ренты (сдачи объекта в аренду)

С этой целью зарубежную недвижимость приобретает практически 76 % россиян в расчете заработать не только на росте стоимости недвижимости, но и сдаче объекта в аренду. Некоторые владельцы в расчете на получение максимальной прибыли от заграничной недвижимости, пытаются сдавать свой объект в аренду самостоятельно, без услуг посредников. На первый взгляд, выгода очевидна: вы экономите на оплате посреднических услуг компании. Но эта выгода умозрительна и на практике, зачастую, оборачивается убытками. Очень тяжело в незнакомой стране найти надежного арендатора, проверить его платежеспособность. Что делать, если арендатор задерживает оплату или нанесен ущерб (сломанная бытовая техника, испорчена мебель)? Все эти вопросы практически решить невозможно, если вы проживаете в другой стране, и постоянно контролировать своих арендаторов не имеете возможности. К тому же, существует языковой барьер, недостаточное знание законов страны, в которой находится ваша недвижимость.

Поэтому лучше все-таки обратиться в посредническую фирму, которая называется в большинстве стран управляющей компанией. Именно специалисты этой компании возьмут на себя обязанности сдачи недвижимости в аренду, контроль за оплатой проживания, оплатой коммунальных платежей, налогов и страховки, поддержанием порядка (уборка апартаментов, уход за садом, бассейном, подключение интернета и телефона и другие услуги). Стоимость услуг управляющей компании составляет от 10 % до 35 % от суммы арендной платы ежемесячно.

Рентная доходность недвижимости (отношение дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду за год к его цене) варьирует в пределах 3-10 % и зависит от ряда факторов, важнейшим из которых является вид приобретённой недвижимости.

3 Доходность инвестиции в зарубежную недвижимость в зависимости от ее вида

1. Инвестиции в коммерческую недвижимость

Причины инвестиций россиян в коммерческую недвижимость разнообразны:

Как видно из диаграммы, в подавляющем числе случаев, такие инвестиции осуществляются с целью возможности ведения бизнеса за рубежом. Для этого приобретаются такие объекты, как доходные дома, гостиницы, магазины, производственные помещения. Удельный вес разных групп такой недвижимости приведен ниже.

Почему отели и доходные дома так привлекательны для наших соотечественников? Как правило, под впечатлением от отдыха в отелях за рубежом русские хотят приобрести такой же бизнес. Многие из них считают, что отельный и ресторанный бизнес относительно просты в управлении. Но это глубокое заблуждение. Они даже не представляют себе всех рисков и ответственности, связанных с приобретением отеля за рубежом. Это бизнес для профи: нужно набирать персонал, создавать привлекательный имидж, поддерживать инфраструктуру, налаживать закупки, создавать сайт, решать проблемы с постояльцами. Именно поэтому этих двух видов коммерческой недвижимости (отели и доходные дома) сторонятся опытные западные частные инвесторы, предпочитая офисную, логистическую, торговую и индустриальную недвижимость. Поэтому, если вы не имеете возможности привлечь к управлению такими объектами специализированные управляющие компании, то стоит серьезно задуматься о целесообразности инвестиций в такие объекты.

В большинстве случаев, инвесторы в коммерческую недвижимость предпочитают покупать недвижимость с уже действующим бизнесом. На мой взгляд - это оптимальный вариант для желающих иметь свой бизнес за рубежом, особенно для тех, кто предпочитает иметь максимально пассивный доход и не планирует личной занятости в купленном бизнесе. Этот вариант, безусловно, дороже относительно варианта покупки недвижимости и самостоятельного налаживания бизнеса, но в таком случае вы можете начать сразу получать доход, имея при этом, меньше финансовых рисков и дополнительных финансовых и временных затрат. Кроме того, работающий бизнес с реальной доходностью - это уже объект, имеющий повышенную ликвидность. Выбор за вами!

При выборе коммерческой инвестиционной недвижимости необходимо обращать внимание, как на ставку доходности, так и на прирост капитализации объекта. Например, среди различных типов коммерческих объектов в Англии максимальную совокупную доходность обеспечивают офисы, далее – промышленно-складские объекты.

Данные CBRE за (IV квартал 2013). Источник:

В Европе доходность в секторе офисной недвижимости в 2013 г. составила 7,2 %, торговой – 6,8-6,9 %, промышленной и складской – около 7 % (на зрелых рынках – 8,4 %).

В Европе, в частности в Германии, дополнительным плюсом инвестирования в коммерческие объекты является отсутствие государственного контроля за размером арендной платы. Владелец руководствуется лишь рыночной конъюнктурой в отличие от объектов жилой недвижимости, где существуют строгие ограничения на величину арендной платы (нормативы), что значительно сказывается на доходности объекта. Немаловажным фактором является и средний срок аренды – в этом отношении коммерческая недвижимость более предпочтительна, поскольку ее объекты сдаются, как правило, в долгосрочную аренду.

2. Инвестиции в жилую недвижимость

Инвестиции в жилую недвижимость – наиболее популярный вид зарубежных инвестиций россиян. С этой целью приобретаются жилые объекты различного вида и ценовой категории, от объектов эконом-класса (студио, апартаменты) до дорогой недвижимости (таунхаусы, индивидуальные дома, виллы), которые затем, в большинстве случаев, сдаются в аренду (см. Диаграмму). Не забывайте, что пустующая недвижимость принесет вам лишь убытки на любом рынке. Согласно данным портала Global Property Guide показатель рентной доходности в Европе составляет 3,5-5 %, варьируя по странам от 9,91 % в Македонии до 2,48 % в Греции. Рентный доход для жилья определяется множеством факторов: местоположением объекта (вплоть до улицы в каждом конкретном городе), состоянием и стоимостью недвижимости, типом объекта, грамотностью управления.

Совокупная доходность (ставка доходности + прирост капитализации) объекта жилой недвижимости в Европе в среднем в 2013 году составила 7,1 %, Великобритании – до 9 % в год. В ряде городов мира, этот показатель значительно выше (см. таблицу ниже).

4 Какой минимальный порог инвестиций в зарубежную недвижимость и есть ли альтернативные варианты инвестиций?

Минимальный капитал для инвестиций в жилую недвижимость составляет в зависимости от страны 40-100 тыс. евро и 350-500 тыс. евро в коммерческую недвижимость.

Если вы не имеете достаточной суммы или не планируете пользоваться недвижимостью лично, то возможны инвестиции в зарубежную недвижимость в форме приобретения пая в фонде недвижимости. Таких фондов (REIT) разных форм (ипотечные, долевые, гибридные) за рубежом достаточно много. Они инвестируют капитал участников фонда в разные виды недвижимости – жилые объекты, коммерческие (гостиницы, склады, офисы.) с последующим управлением ими (сдают в аренду, продают), получая доход.

Это даст вам ряд преимуществ:

• возможность инвестировать относительно небольшую сумму;
• отсутствие налога на недвижимость и затрат по ее содержанию;
• возможность продажи своего пая практически в любое время;
• значительно снизить риск.

Также, при отсутствии достаточного капитала для приобретения целого объекта, вы можете инвестировать в отдельные номера в отелях, парковки, в мини бары или магазины, парковочные места и даже в места на кладбищах. Причем, в Европе или Великобритании выбор таких инвестиционных объектов достаточно большой.

Я не рассматриваю, возможность приобретения недвижимости за рубежом по ипотеке (покупка недвижимость в кредит), это тема отдельной статьи, но если вы имеете возможность доказать свою платежеспособность банка – такая возможность существует. Во многих странах, например, в Испании, Кипре, Израиле недвижимость успешно продают по ипотеке. Кредит оформляется под 3,5-5 % годовых на срок до 30 лет с первоначальным взносом 30-50 % стоимости объекта. Дополнительным плюсом кредитования является доскональная проверка объекта кредитования банком, а также оптимизация налогообложения (расходы на выплату процентов банку уменьшают базу налогообложения по налогу на прибыль).

Итак, подведем итоги, сделаем выводы и сформулируем некоторые рекомендации:

1. Инвестиции в недвижимость за рубежом обеспечивают сохранение инвестиционного капитала. Они имеют низкую корреляцию с другими классами инвестиционных активов, тем самым снижают риск потери капитала в период финансового кризиса.
2. При правильном выборе объекта инвестиции и оптимального управления ним генерируется стабильный денежный поток, и вы можете рассчитывать на совокупную доходность (рост капитализации + ставка доходности) в среднем в пределах 5-10 % в год, в зависимости от страны и вида объекта. При этом, как правило, доходность инвестиций в коммерческую недвижимость, выше, чем в жилую недвижимость.
3. Доходность зарубежной недвижимости сопоставима с доходом от валютных депозитов в российских банках, но инвестиции в правильную недвижимость значительно надежнее депозитов и тем более ценных бумаг.
4. При выборе объекта и страны для инвестиций необходимо обращать внимание на перспективу прироста стоимости и доходности. К сожалению, на практике инвесторы концентрируются на одном показателе, выпуская из вида второй.
5. Объекты зарубежной недвижимости имеют низкую ликвидность (в лучшие времена, на зрелых рынках продажа недвижимости занимала 3-4 месяца, а при неблагоприятной конъектуре – поиск покупателя может занять год и больше).
6. Стратегия инвестора в зарубежную недвижимость должна быть рассчитана на долгосрочный период (не менее 5 лет); инвестирование в недвижимость не подходит инвесторам часто имеющих недостаток ликвидности или желающих знать точный уровень доходности инвестиций и риск вложения денежных средств.
7. Инвестиции в зарубежную недвижимость нуждаются в тщательной и серьезной предварительной подготовке. Учитывать необходимо множество факторов, причем касающихся не только объекта, региона, местоположения, а и такие, как уровень налогообложения, уровень безработицы и инфляции, степень обеспеченности жильем, уровень благосостояния жителей региона, инфраструктуру города, транспортную доступность, динамику рынка недвижимости региона, специфику законодательства, прогнозы аналитиков. Тщательно учитывайте все факторы, которые будут формировать спрос на недвижимость в будущем. Не руководствуйтесь эмоциями при покупке недвижимости, помните, что это только инвестиционный инструмент.
8. Выбирая объект для покупки в развитых странах, я бы рекомендовал обратить внимание на специализированную недвижимость, которая имеет хорошие перспективы. Например, пенсионный сегмент коммерческой недвижимости (дома для престарелых), студенческие общежития. Как правило, это объекты с полной заполняемостью, обеспечивающие владельцам на протяжении последних лет стабильный доход.

К частым ошибкам инвестора относятся:

• Невнимание к расходам, особенно к скрытым и дополнительным расходам. Как владельцу объекта, вам в дальнейшем придется оплачивать все налоги и затраты по обслуживанию объекта. Поэтому, при оценке инвестиционной привлекательности объекта, необходимо учесть все затраты, которые вы будете иметь при покупке, владении и продаже объекта: налог на покупку недвижимости и сдачи ее в аренду, налог на прибыль от продажи, налог на личную собственность, а также все расходы по содержанию жилья. Не редки случаи, когда неучтенные затраты сводят весь доход от инвестиций на «нет». Так, например, во Франции налоги на прибыль от продажи объекта недвижимости составляют около 20 %, и чтобы получить от продажи, даже минимальный доход, необходимо, что бы рынок вырос на 25-30 %, на что уйдет, как минимум 4-5 лет.
• Отсутствие стратегии продажи объекта в будущем (как и когда ориентировочно продавать). Необходимо выяснить, есть ли законы, которые ограничивают вывоз денег из страны.
• Отсутствие финансового плана, отражающего все налоги и расходы на содержание недвижимости, с одной стороны, и приток денежных средств, с другой.

Таким образом, инвестиции в недвижимость за рубежом, при правильной стратегии инвестирования, позволяют инвестору сохранить свой капитал и получать регулярный доход.

В последние годы спрос на зарубежную недвижимость среди наших соотечественников постоянно увеличивается. И в этом не ничего удивительного. Ведь в то время, как конкурентоспособность нашей недвижимости постоянно ползёт вниз, зарубежные объекты недвижимости становятся всё более привлекательными с различных точек зрения. Помимо того, что иностранная недвижимость значительно качественней нашей, она ещё и дешевле в большинстве зарубежных странах. Более того, инвестирование в иностранную недвижимость гарантирует покупателям высокую доходность. Ведь рост цен в западных и европейских странах на недвижимость всегда стабилен, а это гарантирует её ликвидность в будущем.

И все-таки, почему же сейчас так престижно инвестировать в иностранную недвижимость? На это есть свои объективные причины.

1. В отличие от наших объектов недвижимости, да и иных видов инвестиционной деятельности, покупка зарубежной недвижимости никогда не будет сопряжена с резким обесцениванием. Примечательно, что цены на недвижимость в большинстве иностранных государств, всегда стабильно растёт, что делает её очень ликвидной. Более того, цены на объекты никогда не связаны с тенденциями, происходящими на фондовом и валютном рынках. Таким образом, покупая объект за рубежом, инвестор может быть уверен на сто процентов в том, что он никогда не потеряет все свои инвестиции. И даже если объект немного спадёт в цене, инвестор в любой момент сдать его в аренду, что принесёт ему дополнительную пассивную доходность.
2. Зарубежная недвижимость – отличный вариант для инвестирования как раз потому, что сегодня, вкладывая в неё свой капитал, уже завтра вкладчик может окупить все затраты путём её сдачи в аренду. Таким образом уже через несколько лет все затраты могут окупиться, а ещё через пару лет, инвестор начнёт получить пассивную прибыль. В любой момент, если цены на купленную недвижимость резко подрастут, всегда есть возможность её перепродать по максимально выгодной цене.
3. Иностранный рынок недвижимости имеет доступность для зарубежных инвесторов. Более того, многие страны лично заинтересованы в том, чтобы иностранцы приобретали объекты, а потому для капиталовкладчиков создаются лояльные условия приобретения недвижимости.
4. Иностранное жильё намного качественней и более современное, чем отечественное. Поэтому недвижимость всегда ассоциируется у иностранных инвесторов не только с комфортными условиями, но и выгодой. Приобретая жильё, к примеру, в какой-нибудь туристической стране, инвестор в любой момент может приехать сюда и провести отпуск с семьёй, и уже не нужно будет думать о том, где жить по приезду на отдых. В остальное же время, жильё можно сдавать в аренду.
5. Более того, во многих странах для иностранных инвесторов предусматриваются упрощённые процедуры получения вид, вида на жительства и даже оформления гражданства.
6. Имея свою недвижимость за границей, инвестор получает возможность беспрепятственно посещать страну, в которой она находится.
7. Стоимость зарубежной недвижимости, зачастую, намного меньше стоимости отечественных объектов недвижимости, причём как жилой, так и коммерческой. Поэтому, имея свободный капитал, есть отличная возможность приобрести домик где-нибудь вблизи моря по адекватной цене.
8. Во многих государствах стабильная экономическая и политическая ситуация, а кризисы их обходят стороной. Наличие стабильность в зарубежных странах является неплохой мотивацией для инвесторов покупки в собственность недвижимости.

В недвижимость каких стран сейчас выгодней всего вкладывать капитал?

1. Таиланд – отличная курортная страна с недорогой недвижимость. Помимо этого, купить подходящий объект здесь намного проще, чем в других странах, да и цены на недвижимость славятся своей дешевизной.
2. Не смотря на то, что экономика Малайзии находятся сейчас не в очень выгодном свете, недвижимость здесь отличается не только комфортабельностью, но и низкими расценками.
3. В Египте постоянно увеличивается приток туристов, в связи, с чем рост спроса на недвижимость неуклонно увеличивается. И даже не смотря на это, цены на объекты остаются по прежнему доступными для зарубежных инвесторов.
4. Страна со стабильной политической ситуацией и экономическим положением – это Норвегия. Так что безопасней места для инвестирования в недвижимость просто не найти.
5. Для романтиков и состоятельных инвесторов отлично подойдёт Франция. В зависимости от выбранного района, можно найти как дешёвую, так и очень дорогую недвижимость. Спрос на объекты во Франции постоянно увеличивается, что заставляет недвижимость дорожать из года в год.
6. ОАЭ. Здесь, пожалуй, недвижимость одна из самых дорогих, потому что именно данное государство имеет небывало стабильную экономику. Приобрести в собственность понравившийся объект крайне сложно, однако, если это получится сделать, инвестор получит стабильность от своих капиталовложений на весь остаток жизни.
7. Ещё одна перспективная в плане инвестирования в недвижимость страна – это Турция, с отлично развитым туристическим рынком услуг. Объекты здесь постоянно дорожают, хотя пока стоимость находится на среднем уровне по сравнению с европейскими странами.
8. Небывалым спросом у инвесторов в последние годы пользуется Болгария. Здесь не только стабильная политическая обстановка, но и хорошо развитая экономика. Недвижимость доступна для иностранных покупателей, а цены на неё – сравнительно низкая.
9. Марокко — экзотическое государство с только развивающимся туристическим сектором. Поэтому сейчас есть отличная возможность купить объект по сравнительно небольшой цене, ведь в ближайшей перспективе расценки на недвижимость обязательно начнут подыматься.